近日，江蘇省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、省政府法制辦、市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、市法制辦、市法學(xué)會(huì)、南京大學(xué)、東南大學(xué)等不同領(lǐng)域的眾多法律專(zhuān)家，匯聚一堂，就既有住宅增設(shè)電梯涉及到的法律問(wèn)題，給出了專(zhuān)業(yè)權(quán)威的解答。
問(wèn)題八：增設(shè)電梯所使用的土地，是否本單元一樓業(yè)主獨(dú)有？
解答：增設(shè)電梯所使用的土地為業(yè)主共有。
《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
根據(jù)上述規(guī)定，小區(qū)用地主要有4種形態(tài)：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有的建筑所占用的土地，屬于業(yè)主專(zhuān)有的建筑所占用的土地。
因此，增設(shè)電梯所使用的土地，屬于本樓棟業(yè)主共有的建筑所占用的土地，不是一樓業(yè)主獨(dú)有的。
專(zhuān)家同時(shí)指出，如果增設(shè)電梯在采光、噪音、通風(fēng)等方面對(duì)低樓層業(yè)主造成影響的，建設(shè)者應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
問(wèn)題九：增設(shè)電梯，一樓業(yè)主有沒(méi)有一票否決權(quán)？
解答：一樓業(yè)主沒(méi)有一票否決權(quán)。
專(zhuān)家認(rèn)為，一方面，“雙三分之二”業(yè)主同意就能夠申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯。另一方面，加裝電梯的位置，屬于本樓棟共有的建筑所占用的土地，不是一樓業(yè)主獨(dú)有的。因此，一樓業(yè)主沒(méi)有一票否決權(quán)。
專(zhuān)家也指出，在增設(shè)電梯過(guò)程中，樓上業(yè)主和樓下業(yè)主都應(yīng)拿出“依法好討論、異議不放縱”的態(tài)度，加強(qiáng)溝通，理性討論，友好協(xié)商，適當(dāng)補(bǔ)償。
問(wèn)題十：增設(shè)電梯使用的土地有沒(méi)有侵犯本單元之外其他業(yè)主的權(quán)利？
解答：增設(shè)電梯使用的土地并沒(méi)有侵犯本單元之外其他業(yè)主的權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋﹝2009﹞7號(hào)）第四條規(guī)定，“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)”。
既有住宅增設(shè)電梯屬于業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要而使用部分共有部分的情形，如已參照《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》等規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的，符合上位法規(guī)定，不屬于侵權(quán)行為。因此，本單元之外的其他業(yè)主無(wú)權(quán)反對(duì)增設(shè)電梯。
在最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書(shū)》，適用并采納了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》，也表明最高人民法院傾向于增設(shè)電梯使用的土地屬于該棟建筑物專(zhuān)項(xiàng)使用權(quán)的土地。
在法律實(shí)踐中，南京鐵路運(yùn)輸法院一審判決非本棟或本單元業(yè)主無(wú)權(quán)反對(duì)增設(shè)電梯，客觀上也對(duì)這個(gè)問(wèn)題做出了回答。
問(wèn)題十一：建設(shè)者可以對(duì)一樓業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)償，意味著什么？
解答： 建設(shè)者對(duì)一樓業(yè)主的補(bǔ)償主要體現(xiàn)了樓上、樓下業(yè)主之間的相互理解、睦鄰友好，不應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)或者價(jià)值角度衡量。
《物權(quán)法》第84條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。
因此，全體小區(qū)業(yè)主都應(yīng)以從我做起的態(tài)度和友好協(xié)商的實(shí)際行動(dòng)，共同構(gòu)建真誠(chéng)友善、理性大度、守望相助的鄰里關(guān)系，讓加裝的電梯成為業(yè)主幸福的階梯，成為社區(qū)和諧的階梯。
問(wèn)題十二：如何看待群眾電梯便利和房子價(jià)值變動(dòng)之間的關(guān)系？
解答：習(xí)總書(shū)記反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。社會(huì)各界都要按照總書(shū)記的重要指示，來(lái)看待增設(shè)電梯中群眾便利和房子價(jià)值變化之間的關(guān)系。
小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)加裝電梯，主觀上就是為了改善居住條件，實(shí)現(xiàn)生活便利，不是追求增值?？陀^上，加裝電梯后，建筑功能的完善可能會(huì)導(dǎo)致房子價(jià)值發(fā)生變化。但相較業(yè)主增設(shè)電梯的主觀意愿，這樣的變化是被動(dòng)的、從屬的。
事實(shí)上，在我市二手房交易市場(chǎng)的評(píng)估中，加裝電梯的樓棟，一樓價(jià)值也是上升的，只是幅度相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有樓上的大。
問(wèn)題十三：商品房小區(qū)增設(shè)電梯是否合理合法？
解答：商品房小區(qū)增設(shè)電梯也是合理且合法的。
根據(jù)《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》（寧政規(guī)字〔2016〕11號(hào)）第二條規(guī)定，“本辦法所稱(chēng)既有住宅是指已建成投入使用、具有合法權(quán)屬證明、未列入房屋征收改造計(jì)劃、且未設(shè)電梯的四層以上（含本數(shù)，下同。不含地下室）非單一產(chǎn)權(quán)住宅”。
商品房與房改房一樣，都是產(chǎn)權(quán)房，增設(shè)電梯合理合法。
問(wèn)題十四：增設(shè)電梯是否只是服務(wù)“三老”（即老城區(qū)、老舊小區(qū)、老人）？
解答：增設(shè)電梯并非只是服務(wù)“三老”。
增設(shè)電梯的需求在老城區(qū)、老舊小區(qū)、老人中確實(shí)更突出、更急迫。國(guó)務(wù)院辦公廳專(zhuān)門(mén)印發(fā)《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)﹝2017﹞52號(hào)），要求加強(qiáng)社區(qū)、家庭的適老化設(shè)施改造，優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。但增設(shè)電梯的規(guī)定，并不只是適用于所謂的“三老”。
一方面，從南京市來(lái)看，增設(shè)電梯的申請(qǐng)，不光是玄武等老城區(qū)有，建鄴、棲霞、雨花臺(tái)、江寧等新城區(qū)也有很多。住在老舊小區(qū)的業(yè)主，需要增設(shè)電梯，住在商品房中的群眾同樣需要。比如，住在商品房里的年輕人，撫養(yǎng)小孩需要電梯；住在商品房里的中年人，贍養(yǎng)老人也需要電梯。因此，各個(gè)年齡層都需要電梯，這也充分說(shuō)明電梯現(xiàn)在成了住宅的標(biāo)配，增設(shè)電梯是居民生活的剛性需求。
另一方面，市場(chǎng)供給機(jī)制并不能完全解決養(yǎng)老問(wèn)題，這是因?yàn)槌鞘型恋叵鄬?duì)稀缺，這就決定了疊加居住是城市居民居住、安家的主要方式，不可能所有老人都能選擇住在一樓或二樓，更何況人的年齡都是在變化的。在市場(chǎng)機(jī)制在這一領(lǐng)域失靈的情況下，政府更應(yīng)該主動(dòng)作為，通過(guò)推動(dòng)增設(shè)電梯惠民工程，滿足群眾的養(yǎng)老以及改善生活的需要。
問(wèn)題十五：增設(shè)電梯是群眾的普惠性權(quán)利，但為什么有的小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)不了？
解答：這實(shí)質(zhì)上是有沒(méi)有權(quán)利建設(shè)和有沒(méi)有條件建設(shè)的問(wèn)題。
《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》（寧政規(guī)字〔2016〕11號(hào)），是帶有普惠性的文件，凡是全市范圍內(nèi)非單一產(chǎn)權(quán)住宅，在“雙三分之二”業(yè)主同意的情況下，都有申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯的權(quán)利。
增設(shè)電梯有嚴(yán)格的安全技術(shù)要求，在現(xiàn)實(shí)中，有些小區(qū)受樓間距過(guò)窄、電梯加裝影響消防安全等客觀因素限制，不具備加裝電梯的客觀條件，因此這部分的業(yè)主無(wú)法申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯。
